Interview de Grégory RENAULT dans l’Optimiste magazine à l’occasion des Entrepreneuriales 2025 organisées par l’UPE06.

Malgré le fléchissement de 2024, le marché des bureaux sur la Côte d’Azur reste équilibré comparé à d’autres régions en France. Il ne présente pas de risque de sur-offre et accuse même un déficit en programmes neufs dans la Métropole niçoise.

La célèbre galerie commerciale du Gray d’Albion, dans le centre-ville de Cannes, se meurt depuis plusieurs années malgré les tentatives de dynamisation du conseil syndical et du syndic.

En plein marasme commercial depuis de nombreuses années, la galerie du Gray d’Albion ne parvient pas à rebondir.

Le site prestigieux qui incarnait “the place to be” dans les années 80 à 2000 avec d’illustres griffes comme Yves Saint-Laurent, Hermès ou Façonnable, n’est plus qu’un désertique dédale de carrelage blanc qui relie la dynamique rue d’Antibes et la luxueuse Croisette.

Si les cellules commerciales qui donnent sur les rues extérieures sont occupées (condamnant d’ailleurs leur accès à la galerie), la plupart de celles de l’intérieur sont vides.

Leurs vitrines bardées de panneaux “à louer” ou “à vendre”. À peine une dizaine d’enseignes perdurent sur une trentaine de locaux commerciaux.

URBANISME
La livraison du chantier du Pavillon de la Mer, sur le port de Nice, est confirmée pour fin avril. Après avoir accueilli l’UNOC, la ville récupèrera les bâtiments pour y aménager une gare maritime et y accueillir des évènements.

La grand-messe internationale de l’immobilier bat son plein à Cannes avec un absent parmi les exposants locaux pour cette édition 2025 du MIPIM, la Métropole Nice Côte d’Azur. Qu’à cela ne tienne, Christian Estrosi, son président, n’a pas renoncé à mettre ses projets sous les projecteurs.

Il a appelé près de 300 acteurs économiques du territoire, dont les professionnels de l’immobilier d’entreprise réunis au sein du CICA (Club Immobilier Côte d’Azur) pour leur présenter l’avancement des travaux du futur Pavillon de la Mer, aménagé sur le port pour accueillir en juin prochain, la 3e Conférence des Nations Unies sur l’Océan (UNOC). ‘Les travaux ont démarré en janvier et nous serons prêts pour la remise des clés des bâtiments aux Nations Unies fin avril’, a rassuré le maire de Nice.
Le chantier, confié à GL-Events (Lyon), comprend trois bâtiments démontables pour un total de 10.600m² avec un triple défi à relever, patrimonial (il est réalisé dans un secteur sauvegardé), environnemental, et sur un timing ultra-serré.

A Nice, un taux de vacance exceptionnellement bas
C’est l’un des enseignements issus de l’enquête du CICA présentée au SIMI sur le stand de la Métropole Nice Côte d’Azur ce 10 décembre.

2,7% sur la Métropole, 3,5% sur Sophia Antipolis, là où la moyenne nationale toise les 7%, et où le taux de vacance structurelle se situe aux alentours des 5%.
Les services métropolitains parlent de dynamisme, mais attention, ce sont bien là les chiffres de l’immobilier tertiaire, et il faudra scruter, sur le MIPIM à Cannes, ceux du commerce.
Avec 74.900m2 disponibles sur l’ensemble du département, Nice a vidé ses stocks, et subit un peu l’effet ‘ventre mou’ après la sortie, les années précédentes, de bâtiments tertiaires neufs vite remplis.
Et l’attentisme ambiant, qui ralentit les investissements, ne pousse pas à une floraison de nouveaux programmes. ‘Pourtant sur le marché niçois, la prise de risque est minime’, juge Grégory Dubois, directeur métropolitain du développement économique, ‘dès la livraison, on sait qu’il y aura preneurs.’
Christian Estrosi aura fait à Paris la promotion d’un tourisme d’affaires réactivé par la proposition de palais des congrès sur le port, dès que l’UNOC aura rendu le site, en juin prochain.
‘Ce sera un lieu de vie, pas seulement de congrès’, confirment Hervé Laubertie (directeur de Team Nice Côte d’Azur), Emmanuel Dupart (directeur délégué de France Congrès Evénements) et Julien Bonafous, directeur commercial de Centaurus Maison Albai, forcément intéressé par ce renouveau attendu de la filière MICE à Nice.
L’Office du tourisme a déjà booké une dizaine d’events sur la nouvelle structure du port, une quarantaine d’autres seraient en discussion.

Grégory Renault, en digne émissaire du CICA, s’est concentré sur Ecovallée et les programmes à venir pour retrouver une offre et une demande cohérentes, avec la franche relance des marchés tertiaires et résidentiels sur Nice Ouest.
‘Les grandes orientations, depuis 15 ans, donnent la bonne direction, le projet pour Nice continue, l’offre sur l’Ouest s’est densifiée et la demande est là’ : pour Hervé Laubertie, reste à patienter jusqu’à la sortie, à court terme, des prochains programmes.

Avec près de 30.000 m2 de transactions au 1er semestre, des taux de vacance relativement faibles et une demande stablel, le marché immobilier tertiaire reste résilient sur la Côte d’Azur selon le baromètre présenté par le Club Immobilier Côte d’Azur. En revanche l’essentiel des demandes sont inférieures 500 m2 et le contexte économique s’assombrit.

Un point sur l’immobilier tertiaire du premier semestre 2024 sur la Côte d’Azur : c’est ce qui a été fait cette semaine par le CICA (Club Immobilier Côte d’Azur), à l’occasion d’une viste à Sophia Antipolis sur le site du programme SymphonIA, mené par Valimmo Reim et en cours de livraison (deux bâtiment pour une surface de près de 10.000 m2). (Photo DR : le programme SymphonIA au coeur de Sophia Antipolis).

Sur cette période, les volumes de transactions enregistrés sur le département atteignent 29.554 m², dont 11.663 m² pour Sophia Antipolis et 17.891 m2 pour Nice Métropole. Le taux de vacances se stabilise à 3,5 % pour la technopole. Un marché immobilier tertiaire qui, comme pour le résidentiel, se montre plus difficile. “Si notre marché reste résiliant avec des taux de vacance relativement faibles et une demande stable, nous notons cependant que l’essentiel des demandes sont inférieures à 500 m2, “ note ainsi Grégory Renault, président de Nicea Conseil. “Cela compte tenu du ralentissement économique, de la conjoncture actuelle et de l’actualité politique des derniers mois. Ce ralentissement traduit également un certain attentisme des dirigeants avec des prises de décisions, des investissements et des délais de signatures plus longs.”

“Autre frein dans la prise de décision des utilisateurs : l’augmentation du prix des travaux d’aménagement avec notamment la flambée du prix des matériaux (il a triplé par exemples pour les ferrailles). D’où un fait nouveau : l’importance du prix des travaux d’aménagement dans la décision d’un client. A noter également que l’offre neuve a baissé de manière conséquente due essentiellement au manque de nouveaux projets et des taux de pré-commercialisations demandés par les promoteurs qui sont de plus en plus élevés, pour atteindre 50% dans certains cas.”

Malgré un contexte chahuté, le marché s’est bien tenu au premier semestre 2023, avec un volume de transactions de près de 44 000 m².
Je suis plus nuancé pour le second semestre, les offres neuves immédiatement disponibles s’épuisant. Si nous n’atteignons pas le niveau de 2022 (83 800 m²), nous pouvons nous attendre à un chiffre légèrement supérieur à 2021 (62 500 m²).
Autre bon indicateur, le taux de vacance, de 4 % à Sophia Antipolis et de 3 % à Nice.

Il est important de rappeler que l’immobilier arrive en second plan après la masse salariale dans les coûts d’exploitation des entreprises. Le premier ayant été en parti résolu par les actions du gouvernement et le chômage partiel, c’est loin d’être le cas sur l’immobilier et il est désormais primordial que l’état légifère en apportant des solutions claires et précises, afin d’éviter d’attendre des accords à la convenance de chacun.

Les annonces faites sur les incitations des gros bailleurs créent une certaine inégalité auprès des TPE/PME qui sont domiciliés chez des bailleurs privés et qui ne bénéficient d’aucune aide.

Le retrait des pénalités n’est pas suffisant et le report n’est pas une solution car elles ne rattraperont jamais des mois sans activité et sans chiffre d’affaires. Les dettes ne vont faire que s’accumuler rendant les TPE/PME encore plus fragiles en fin d’année. Les bailleurs risquent ainsi de se retrouver avec des locataires en redressement ou en liquidation, qui ne pourront faire face à leurs engagements, ce qui entraînera indéniablement une dépréciation de leur actif immobilier qui deviendra alors « invendable ».

Les bailleurs ayant des échéances en cours peuvent demander des reports de 6 mois minimum à leur banque, permettant ainsi de faire face à une annulation de 3 mois de loyers pour accompagner leurs locataires à sortir plus forts de cette crise sanitaire, et contribuer à l’effort de guerre auquel tout le monde doit faire face. C’est principalement sur ce point que l’Etat doit travailler, sur la mise en place d’un système incitatif pour les propriétaires privés afin de les aider et de les accompagner.

D’autre part, une exonération des charges comme dans le domaine de la restauration peut également être une solution, surtout pour les sociétés de services qui n’encaisseront pas de chiffre d’affaires immédiatement, tout comme il aurait été judicieux de mettre en place une ordonnance pour neutraliser les deux mois pour l’ensemble des propriétaires et des locataires.

Seulement, aucun organisme professionnel comme la Fnaim, la Rics ou encore les associations de bailleurs n’ont été sollicités sur le sujet.

Nous avons mis la lumière sur le BTP, c’était indispensable pour ne pas retarder l’acte de bâtir. Maintenant il faut traiter l’aspect immobilier et toute sa « chaîne de production » et notamment les professionnels de l’immobilier (agences, architectes, experts…). Ils ne pourront créer à nouveau de la richesse que plusieurs mois après la reprise…

Grégory Renault, président de Nicea Conseil, société affiliée à Savills, entrebâille la fenêtre de sa maison de Bormes-les-Mimosas et nous fait part de son confinement.
Vous souhaitez, vous aussi, témoigner de cette situation exceptionnelle ? C’est simple : redaction@immoweek.fr !